Bolha habitacional
Uma bolha habitacional é um dos vários tipos de bolhas de preços de ativos que ocorrem periodicamente no mercado. O conceito básico de uma bolha habitacional é o mesmo de outras bolhas de ativos, consistindo em duas fases principais. Em primeiro lugar, existe um período em que os preços das habitações aumentam drasticamente, impulsionados pelo investimento imobiliário. Na segunda fase, os preços das habitações caem drasticamente, tornando a habitação mais acessível. As bolhas habitacionais tendem a estar entre as bolhas de activos com maior efeito na economia real porque são alimentadas pelo crédito, e um grande número de famílias participa e não apenas investidores, e porque o efeito riqueza da habitação tende a ser maior do que para outros tipos de activos financeiros.
A maioria dos artigos de investigação sobre bolhas habitacionais utiliza definições padrão de preços de ativos. Existem muitas definições de bolhas. A maioria delas são definições normativas, como a de Joseph Stiglitz (1990), que tenta descrever as bolhas como períodos que envolvem especulação ou defende que as bolhas envolvem preços que não podem ser justificados por fundamentos. São exemplos Palgrave (1926), Flood e Hodrick (1990), Robert J. Shiller (2005), Smith e Smith (2006) e Cochrane (2010). A definição de Stiglitz é: "...a intuição básica é direta: se a razão pela qual o preço está alto hoje é apenas porque os investidores acreditam que o preço de venda estará alto amanhã — quando fatores 'fundamentais' não parecem justificar tal preço — então existe uma bolha." (Stiglitz 1990, p. 13) Lind (2009) defendeu que precisávamos de uma nova definição de bolhas de preços no mercado habitacional, uma definição "anti-Stiglitz". O seu ponto é que as definições tradicionais como a de Stiglitz (1990), em que as bolhas são propostas como decorrentes de preços não determinados por fundamentos, são problemáticas. Isto acontece principalmente porque o conceito de "fundamentos" é vago, mas também porque este tipo de definições nominais não se referem normalmente a um episódio de bolha no seu todo — com um aumento e uma diminuição do preço. Lind afirma que a solução é definir uma bolha focando-se apenas no desenvolvimento específico dos preços e não na razão pela qual os preços se desenvolveram de determinada forma. A definição geral de uma bolha seria, então, simplesmente: "Existe uma bolha se o preço (real) de um ativo primeiro aumenta drasticamente ao longo de um período de vários meses ou anos e depois cai drasticamente quase imediatamente." (Lind 2009, p. 80)
Bolhas habitacionais vs. sobrefaturamento no mercado habitacional
Pode dizer-se que o sobrefaturamento é um indicador necessário, mas insuficiente, da existência de uma bolha. O sobrefaturamento é definido de forma mais ampla do que uma bolha. Um ativo pode estar sobrefaturado sem que haja uma bolha, mas não se pode ter uma bolha (positiva) sem sobrefaturamento. O sobrefaturamento ou subfaturamento pode ser simplesmente definido como um desvio do preço de equilíbrio. DiPasquale e Wheaton (1994) afirmam que: "De facto, parece normal que os preços das habitações se afastem do valor fundamental ou do preço de equilíbrio, uma vez que os mercados habitacionais estabilizam gradualmente, em vez de rapidamente, num curto prazo."
