Cooperativa de habitação
Uma cooperativa de habitação é uma cooperativa cujo objeto social é a construção de conjuntos habitacionais e proporcionar aos seus cooperantes as melhores condições de habitação ao menor custo possível. A entidade é geralmente uma cooperativa ou uma associação ou uma sociedade por quotas sem fins lucrativos e constitui uma forma de posse de habitação. Normalmente, as cooperativas de habitação são propriedade dos cooperantes, mas em alguns casos podem ser propriedade de uma organização sem fins lucrativos. São uma forma distinta de habitação que possui muitas características que as diferenciam de outros mecanismos habitacionais, como as casas unifamiliares, os condomínios e o arrendamento (locação).
Como entidade jurídica, uma cooperativa pode contratar outras empresas ou particulares para lhe prestarem serviços, como um empreiteiro ou um administrador. Também pode contratar funcionários, como um contabilista ou um zelador, para lidar com tarefas específicas de manutenção nas quais os voluntários podem hesitar ou não ter habilidade, como a manutenção elétrica. Nas cooperativas sem capital próprio e nas cooperativas de capital limitado, um cooperante de uma cooperativa não possui bens imóveis, mas sim uma quota da entidade jurídica que os detém. A propriedade cooperativa é bastante distinta dos condomínios, onde as pessoas possuem unidades habitacionais (frações) individuais e têm pouca influência sobre quem se muda para as outras frações (unidades). Por esta razão, a maioria das jurisdições desenvolveu legislação separada, semelhante às leis que regulam as sociedades, para regular a forma como as cooperativas são operadas e os direitos e obrigações dos quotizados.
Propriedade das Edificações
Cada habitante ou agregado familiar residente é membro cooperante da cooperativa de habitação. Nas cooperativas patrimoniais os direitos de ocupação são transferidos para o cooperante mediante um contrato de propriedade resolúvel, que é um regime em que a propriedade se transfere da cooperativa para o cooperante após o cumprimento de uma determinada condição de pagamento de um montante de rendas ou após um determinado período de tempo através da transferência de título. Por outro lado, nas cooperativas não patrimoniais os membros têm direitos de ocupação sobre um conjunto específico dentro da cooperativa de habitação, conforme descrito no seu contrato de usufruto ou contrato de comodato, que é essencialmente um arrendamento. Como a cooperativa de habitação detém o título de propriedade de todas as frações (unidades) e estruturas habitacionais, suporta os custos de manutenção, reparação e substituição. Isto isenta o cooperante do custo e do ónus desse trabalho, sendo que o cooperante apenas tem de contribuir com o pagamento da renda e quota mensal para a cooperativa mantendo o seu direito de voto. Neste sentido, a cooperativa de habitação é como um proprietário num ambiente de arrendamento (locação). No entanto, outra característica da vida cooperativa é que não tem quaisquer fins lucrativos, pelo que o trabalho e as obras são realizadas a preço de custo, sem quaisquer fins lucrativos.
Propriedade dos Solos
Em muitos casos, os projetos promovidos por cooperativas de habitação económica assentam na utilização de terrenos públicos, pertencentes a municípios ou ao Estado, os quais são cedidos através da figura jurídica do direito de superfície por períodos prolongados, frequentemente compreendidos entre 50 e 99 anos. Neste enquadramento, a propriedade do solo permanece na esfera pública, enquanto a cooperativa de habitação adquire o direito de construir, utilizar e gerir os edifícios habitacionais durante o período acordado. Este modelo permite dissociar juridicamente a propriedade do terreno da propriedade das construções nele implantadas, constituindo um instrumento relevante de política pública de habitação.
Nas cooperativas de maior dimensão, os membros elegem normalmente um conselho de administração de entre os quotizados numa assembleia geral, geralmente a assembleia ordinária anual. Nas cooperativas mais pequenas, todos os membros têm assento no conselho. O conselho de administração de uma cooperativa de habitação é eleito pelos membros, proporcionando voz e representação na governação da propriedade. As regras são determinadas pelo conselho, proporcionando um meio flexível de abordar as questões que surgem numa comunidade para garantir a posse pacífica das suas casas pelos membros.
Uma cooperativa de habitação é normalmente de facto sem fins lucrativos, dado que a maior parte dos seus rendimentos provém das rendas pagas pelos seus moradores (se numa corporação formal, então acionistas), que são invariavelmente os seus membros. Não faz sentido criar um excedente deliberado — exceto para as necessidades operacionais, como a reserva de fundos para a reposição de ativos —, pois isso significa simplesmente que as rendas pagas pelos membros são fixadas num valor superior ao das despesas. (É possível que uma cooperativa de habitação possua outros activos geradores de receitas, como frações (unidades) comerciais arrendadas que poderia gerar rendimentos excedentes para compensar o custo da habitação, mas nestes casos as rendas da habitação são geralmente reduzidas para compensar as receitas adicionais). No ciclo de vida dos edifícios, a reposição de activos (reparações de capital) requer fundos significativos que podem ser obtidos através de diversas formas: avaliações dos actuais proprietários; vendas de Quotas em Tesouraria (antigas unidades de arrendamento) a novos cooperantes; levantamentos de reservas; empréstimos sem garantia; excedentes operacionais; taxas sobre a venda de unidades de participação entre antigos e novos cooperantes, e aumentos de hipotecas existentes.
Cooperativas com taxa de mercado e com capital limitado
Existem dois tipos principais de determinação do preço das quotas das cooperativas de habitação: com taxa de mercado e com capital limitado. Com a taxa de mercado, o preço das quotas pode subir no mercado aberto e os quotizados podem vender a qualquer preço que o mercado suporte quando quiserem mudar-se. Em muitos aspetos, a taxa de mercado é financeiramente semelhante à quota dos condóminos de um condomínio, com a diferença de que, por vezes, a cooperativa pode ter uma hipoteca para a construção do edifício, resultando numa quota mensal mais elevada paga à cooperativa do que seria a quota do condómino de um condomínio. No entanto, o preço de compra de uma habitação comparável na cooperativa é muito mais baixo, porque é ao preço de custo de construção, isto é, sem lucros para intermediários ou agentes de mercado.
Investigações realizadas no Canadá constataram que os residentes das cooperativas habitacionais se autoavaliavam como tendo a mais elevada qualidade de vida e satisfação com a habitação entre todas os tipos de habitação urbana no Canadá. Outras investigações junto de residentes mais idosos dos Estados Unidos verificaram que aqueles que viviam em cooperativas de habitação se sentiam muito mais seguros, independentes, satisfeitos com a vida, tinham mais amigos, mais privacidade, eram mais saudáveis e tinham os seus pertences reparados mais rapidamente. Investigadores da Austrália constataram que as cooperativas de habitação construíam redes sociais e apoios mais fortes, bem como melhores relações com os vizinhos em comparação com outras formas de habitação. Custavam menos de metade aos residentes e apresentavam menores taxas de endividamento e de desocupação. Outras investigações nos EUA verificaram que as cooperativas de habitação tendiam a apresentar índices mais elevados de qualidade de construção, segurança dos edifícios, sentimentos de segurança entre os residentes, taxas de criminalidade mais baixas, acesso estável à habitação e custos significativamente mais baixos em comparação com as habitações convencionais.
