Estimativa imobiliária
A estimativa imobiliária, também conhecida como avaliação imobiliária, estimativa de imóveis habitacionais, estimativa de habitações ou estimativa de terrenos, é o processo de estimar o valor de um imóvel como uma habitação, um edifício público, um edifício comercial, um edifício de escritórios, um terreno. A estimativa é realizada por um estimador licenciado. As transações exigem frequentemente estimativas para garantir justiça social, precisão e segurança para todas as partes envolvidas.
As estimativas são frequentemente exigidas pelas instituições financeiras para a concessão ou refinanciamento de empréstimos. Nestes casos, quando o mutuário solicita um empréstimo ou refinanciamento, a instituição financeira encomendará uma estimativa. Após o pedido, o mutuário deverá agendar uma visita do estimador ao imóvel. O estimador visitará o imóvel, fará a estimativa e recolherá todos os dados pormenorizados e irá embora. Isto geralmente demora vários dias, dependendo do tamanho do imóvel. Após a visita ao local, o estimador dedicará tempo à investigação aprofundada dos verdadeiros valores registados (registrados) em instituições públicas de registo (registro) oficial das transações de imóveis semelhantes na proximidade nos últimos dez anos, e à elaboração de um relatório de estimativa aprofundado. O relatório será entregue ao credor em alguns dias úteis. O mutuário poderá também ter acesso a cópia do relatório entregue ao credor mediante solicitação.
Existem vários tipos e definições de valor procurados numa estimativa imobiliária. Alguns dos mais comuns são:
Preço versus valor
Podem existir diferenças entre o valor de mercado de um imóvel e o custo de aquisição (preço). O preço pago pode não representar o valor de mercado do imóvel. Por vezes, podem existir considerações especiais, tais como uma relação específica entre o comprador e o vendedor, na qual uma das partes exerce um controlo ou influência significativa sobre a outra. Noutros casos, a transação pode envolver apenas um dos vários imóveis vendidos ou transacionados entre duas partes. Nestes casos, o preço pago por um imóvel específico não representa o seu "valor" de mercado (embora a ideia seja geralmente que a soma de todos os imóveis e os seus respetivos preços corresponda ao valor de mercado de todas as partes), mas sim o seu "preço" de mercado.
Existem três grupos tradicionais de metodologias para determinar o valor. Geralmente, são designadas por três abordagens de valor, que são independentes entre si: No entanto, a tendência recente do mercado aponta para a utilização de uma metodologia científica de estimativa que se baseia em dados quantitativos, risco e abordagens geográficas. Pagourtzi et al. realizaram uma revisão dos métodos utilizados no setor, comparando as abordagens convencionais e avançadas. Como mencionado anteriormente, um estimador pode geralmente escolher entre três abordagens para determinar o valor. Uma ou duas destas abordagens são frequentemente as mais aplicáveis, enquanto as outras duas são frequentemente menos úteis. O estimador precisa de considerar o "âmbito do trabalho", o tipo de valor, o próprio imóvel e a qualidade e quantidade de dados disponíveis para cada abordagem. Não se pode afirmar categoricamente que uma abordagem é sempre melhor que as outras.
A abordagem comparativa de vendas concluídas
A abordagem de comparação de vendas baseia-se principalmente no princípio da substituição. Esta abordagem pressupõe que um indivíduo prudente ou racional não pagará por um imóvel mais do que pagaria por um imóvel de substituição comparável. A abordagem reconhece que um comprador típico irá comparar todos os preços pedidos na última década e procurar comprar o imóvel que se adapte às suas necessidades e desejos ao menor custo possível. Ao desenvolver a abordagem de comparação de vendas, o estimador tenta interpretar e medir as ações das partes envolvidas no mercado, incluindo compradores, vendedores e investidores. Os dados são recolhidos sobre as vendas da última década de imóveis semelhantes ao imóvel estimado, denominados "comparáveis". Apenas os imóveis efetivamente vendidos e com valores de venda registados (registrados) em instituições públicas de registo (registro) oficial podem ser utilizados numa estimativa e determinação do valor de um imóvel, pois representam valores efetivamente pagos por imóveis. As fontes de dados comparáveis incluem registos (registros) de instituições públicas de registo (registro) oficial e dados públicos oficiais dos custos de construção no local. Os detalhes importantes de cada venda comparável são descritos no relatório de estimativa. Uma vez que as vendas comparáveis não são idênticas ao imóvel em questão, podem ser feitos ajustes considerando a data da venda, localização, estilo, comodidades, metragem quadrada, tamanho do terreno, etc. A ideia principal é simular o preço que teria sido pago se cada venda comparável fosse idêntica ao imóvel em questão. Se o imóvel comparável for superior ao imóvel em questão em vários fatores ou aspetos, será necessário todos as correções em baixa para esses fatores. O ajustamento é algo muito subjetivo e depende da opinião pessoal de cada estimador. A partir da análise do conjunto de preços de venda ajustados dos imóveis comparáveis, o estimador seleciona um indicador de valor que acha ser representativo do imóvel em causa para efetuar a correção. É muito provável que diferentes estimadores escolham indicadores de valor muito diferentes, o que, em última análise, resulta sempre em valores muito diferentes para cada imóvel.
A abordagem do custo
A abordagem do custo já foi designada por abordagem da soma. A teoria é que o valor de uma propriedade pode ser estimado somando o valor do terreno e o valor de reconstrução depreciado de quaisquer benfeitorias. O valor das benfeitorias é frequentemente referido pela sigla RCNLD (de "custo de reconstrução ou substituição menos depreciação"). A reconstrução refere-se à reprodução de uma réplica exata; custo de substituição refere-se ao custo de construção de uma casa ou outra benfeitoria que tenha a mesma utilidade, mas utilizando design, mão-de-obra e materiais modernos, de custos iguais ou inferiores ao da reconstrução com os materiais originais. Na prática, os estimadores utilizam quase sempre o custo de reconstrução e, em seguida, deduzem um fator para qualquer perda de funcionalidade associada à vetustez ou idade da habitação em questão. A regra geral de utilização do custo de reconstrução também é utilizada nas estimativas para efeitos de seguro. Neste caso, o objetivo é reproduzir a habitação exatamente igual após um evento destrutivo, como um incêndio.
A abordagem de capitalização do rendimento
A abordagem de capitalização do rendimento (frequentemente chamada simplesmente de "abordagem de rendimento") é utilizada para estimar imóveis de comércio e de escritório. Uma vez que visa refletir ou modelar diretamente as expectativas e os comportamentos dos participantes típicos do mercado, esta abordagem é geralmente considerada a técnica de estimativa mais aplicável para imóveis geradores de rendimento, onde existam dados de mercado suficientes. Num imóvel de comércio ou de escritório gerador de rendimento, esta abordagem capitaliza um fluxo de rendimento numa indicação de valor. Isto pode ser feito utilizando multiplicadores de receitas ou taxas de capitalização aplicadas à Receita Operacional Líquida (ROL). Normalmente, a ROL é estabilizada para não dar demasiada importância a um acontecimento muito recente. Exemplo disso é um edifício devoluto que, tecnicamente, não tem ROL. Uma ROL estabilizada pressupõe que o edifício está arrendado a uma taxa normal e com níveis de ocupação habituais. A Receita Operacional Líquida (ROL) é a receita potencial bruta (RPB), subtraindo a perda por desocupação e incumprimento, que resulta na Receita Bruta Efetiva, menos as despesas operacionais, excluindo o serviço da dívida, os impostos sobre o rendimento e os encargos de depreciação aplicados pelos contabilistas.
Para além da formação superior obrigatória, que pode ir desde Economia, Engenharia Civil a Arquitetura, a maioria dos países, exige que os estimadores, ou avaliadores, possuam uma licença para exercer a profissão. Normalmente, o estimador imobiliário (avaliador imobiliário) tem a oportunidade de alcançar três níveis de certificação: estimador estagiário, estimador licenciado e estimador certificado. O segundo e terceiro níveis de licença exigem, respetivamente, um mínimo de 2.000 horas de experiência em 12 meses e 2.500 horas de experiência em um mínimo de 24 meses. Os estimadores (avaliadores) são frequentemente conhecidos como estimadores de habitações (avaliadores de habitações) ou estimadores de terrenos (avaliadores de terrenos).
Âmbito do trabalho
Embora as Normas Uniformes de Prática Profissional de Estimativa (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP) tenham sempre exigido que os estimadores identificassem o âmbito do trabalho necessário para produzir resultados fiáveis, tornou-se evidente que os estimadores não compreendiam totalmente o processo para desenvolver este âmbito de forma adequada. Ao formular o âmbito do trabalho para uma estimativa fiável, o conceito de estimativa limitada versus completa e a utilização da Regra de Desvio causaram confusão entre clientes, estimadores e revisores de estimativas. Para lidar com isto, a USPAP foi atualizada em 2006 com o que ficou conhecido como o Projeto de Orientação do Trabalho. Após esta atualização, a USPAP eliminou tanto a Regra de Desvio como o conceito de avaliação limitada, tendo sido criada uma nova regra de Orientação do Trabalho. Neste processo, os estimadores devem identificar seis partes essenciais do problema de estimativa no início de cada tarefa:
Tipos de direitos de propriedade
O tipo de direito imobiliário que está a ser avaliado também deve ser conhecido e declarado no relatório. Normalmente, para a maioria das vendas ou financiamentos hipotecários, o direito de propriedade plena é o que está a ser avaliado. No entanto, em muitas situações e em muitas sociedades que não seguem o Direito Comum ou o Código Napoleónico, algum outro direito pode ser mais comum. Embora existam muitos direitos diferentes possíveis sobre imóveis, os três mais comuns são o valor de propriedade plena, valor de propriedade arrendada (locada), valor do arrendamento (locação) que é o interesse detido por um inquilino. Um estimador (avaliador) é um indivíduo ou profissional treinado para determinar o valor de coisas, geralmente coisas imóveis ou coisas móveis, para diversos fins. Os estimadores estimam o justo valor intrínseco destas coisas com base no seu conhecimento, experiência e análise de dados relevantes.
Inspeção habitacional ou vistoria habitacional
Se for realizada uma inspeção habitacional ou vistoria habitacional antes da estimativa e o relatório for fornecido ao estimador, é obtida uma estimativa mais útil. Isto porque o estimador, que geralmente não é um especialista em inspeções habitacionais ou vistorias habitacionais, será informado de todos os defeitos de construção substanciais, degradações estruturais, envelhecimentos e desgastes e todas as obras necessárias. Esta informação leva o estimador a chegar a uma opinião de valor diferente, em regra, substancialmente menor.
Os modelos de estimativa automatizados (automated valuation models, AVM) estão a ganhar cada vez maior peso. Baseiam-se em modelos de Matemática e Estatística como a análise de regressão múltipla ou na Informática como os algoritmos de Aprendizagem Automática. Embora os AVM possam ser bastante precisos, especialmente quando utilizados numa área muito homogénea, também há evidências de que os AVM não são precisos noutros casos, como quando a habitação estimada não se adequa bem à vizinhança ou quando são utilizados em áreas rurais. A avaliação em massa assistida por computador (computer-assisted mass appraisal, CAMA) é um termo genérico para qualquer pacote de software, inclusive utilizado pelos Governos e autoridades governamentais para auxiliar na elaboração das estimativas do verdadeiro valor do imóvel para o cálculo do imposto sobre imóveis. Um CAMA é um sistema de estimativa de imóveis, geralmente apenas de determinados tipos imobiliários, que incorpora análises estatísticas com suporte computacional, como a análise de regressão múltipla e o procedimento de estimativa adaptativa, para auxiliar o estimador na estimativa do valor.
Atualmente, a estimativa imobiliária está a evoluir significativamente, com grandes mudanças em curso. Os principais desenvolvimentos incluem a reformulação do Conjunto de Dados Uniforme de Estimativa (Uniform Appraisal Dataset, UAD) e do Relatório Uniforme de Estimativa Habitacional (Uniform Residential Appraisal Report, URAR), que estão a passar de formulários estáticos para relatórios dinâmicos e flexíveis, adaptados aos tipos de propriedade e aos requisitos dos credores. Esta alteração visa melhorar a precisão, a consistência e os prazos de entrega das estimativas. Há também um aumento na utilização de tecnologias de Informática, como de Inteligência Artificial (IA) e de Aprendizagem Automática para melhorar a precisão, a eficiência e a relação custo-benefício das estimativas, analisando vastos conjuntos de dados e reconhecendo padrões nas vendas concluídas e registadas (registradas) em instituições públicas oficiais de registo (registro) de transações da última década nas proximidades. Estes sistemas atualizam os modelos de avaliação em tempo real com os dados da última década, embora o julgamento do estimador humano continue a ser crucial para estimar todas as características de obsolescência, vetustez e degradação da propriedade.
O Instituto de Topógrafos de Hong Kong (Hong Kong Institute of Surveyors, HKIS) regula os topógrafos imobiliários em Hong Kong. Fundado em 1984, o Instituto é a única organização profissional que representa a profissão de topógrafo em Hong Kong. O HKIS foi incorporado por lei em virtude da Lei do Instituto de Topógrafos de Hong Kong, em janeiro de 1990 (Capítulo 1148). Em julho de 1991, foi aprovada a Lei de Registo de Topógrafos (Capítulo 417) para criar um Conselho de Registo para administrar o registo de topógrafos. Em maio de 2006, o número de membros tinha atingido os 6.723. Um topógrafo generalista aconselha sobre a melhor utilização do terreno, avalia a viabilidade do projeto de desenvolvimento proposto, bem como a estimativa, comercialização, venda, arrendamento e gestão dos empreendimentos concluídos. O Instituto possui também um website para fornecer estimativas de valor de imóveis em tempo real em todo Hong Kong.
Internacional
Nos últimos anos, vários grupos de estimativa imobiliária e organizações profissionais internacionais de estimativa imobiliária começaram a colaborar no desenvolvimento de Normas Internacionais de Estimativa. Isto facilita a criação de normas globais de estimativa imobiliária, um complemento essencial às carteiras de investimento imobiliário que ultrapassam as fronteiras nacionais. Alguns grupos de estimativa são já organizações internacionais e, por isso, já incorporam, em certa medida, alguns padrões globais. O Conselho Internacional de Normas de Estimativa (International Valuation Standards Council, IVSC) é uma organização não governamental (ONG) membro da Organização das Nações Unidas (ONU), com membros que abrangem todos os principais organismos nacionais de definição de normas de estimativa e associações profissionais de 150 países diferentes, incluindo o Instituto de Estimativa (Appraisal Institute), a Sociedade Americana de Estimadores (American Society of Appraisers), a Instituição Real de Topógrafos Credenciados (Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS), a Associação de Estimadores Praticantes da Índia (Practising Valuers Association of India) e o Instituto de Estimativa do Canadá (Appraisal Institute of Canada). O IVSC das Nações Unidas publica as Normas Internacionais de Estimativa (International Valuation Standards, IVS) que devem ser seguidas por todos os países do mundo.
Alemanha
Na Alemanha, a estimativa de imóveis é conhecida como immobilienbewertung. Os estimadores de imóveis (immobilienbewerter ou gutachter) podem qualificar-se para se tornarem Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (Perito oficialmente nomeado e ajuramentado). O título é exigido para estimativas oficiais. A estimativa de imóveis na Alemanha é regulada e codificada por lei. O Baugesetzbuch federal, abreviado como BauGB, ou Código Estatutário Alemão sobre a Construção Civil contém orientações sobre as entidades reguladoras, define o máximo valor da habitação, para além de se referir às normas subsequentes (capítulo 3, artigos 192.º e seguintes). Cada município (cidade ou distrito administrativo) deve constituir um Gutachterausschuss (comissão de estimativa), composta por um presidente e membros honorários. A comissão reúne informação sobre todas as verdadeiras transações imobiliárias concluídas e registadas (registradas) em conservatória (cartório) visto que é obrigatório enviar uma cópia de cada contrato de compra e venda à Gutachterausschuss, e inclui-a na Kaufpreissammlung que é a base de dados de preços de compra da última década. A maioria das comissões publica um relatório oficial do setor imobiliário a cada dois anos, no qual, para além de outras informações sobre imóveis comparáveis, é determinado obrigatoriamente o valor do terreno. As comissões também realizam estimativas em nome das autoridades públicas.
Brasil
No Brasil, a atuação em estimativas, avaliações e perícias envolvendo imóveis está ancorada em dois eixos complementares: a regulamentação e fiscalização do exercício profissional (por meio de conselhos profissionais e seus atos normativos) e a normatização técnica (por normas da ABNT e referências setoriais). A organização histórica desse campo costuma ser vinculada, de um lado, ao Decreto n.º 23.569, de 11 de dezembro de 1933, que disciplinou o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e agrimensor, e, de outro, à Lei n.º 5.194, de 24 de dezembro de 1966, que estruturou o sistema de fiscalização profissional e serviu de base para a atuação normativa do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) e dos Conselhos Regionais (CREA). Posteriormente, a arquitetura e urbanismo passaram a contar com conselho profissional próprio, instituído pela Lei n.º 12.378, de 31 de dezembro de 2010, que criou o CAU/BR e os CAU estaduais.
Israel
Em Israel, a profissão de estimador imobiliário é regulada pelo Conselho de Estimadores de Terras, um organismo do Governo; a maior organização profissional, que engloba a maioria dos estimadores de terras, é a Associação de Estimadores de Terras. Os estimadores devem estar registados no Conselho, um organismo estatutário criado por lei, que supervisiona a formação superior e administra os Exames Profissionais Nacionais, pré-requisitos obrigatórios para a obtenção do registo. Em 2005, o Conselho criou um Comité de Normas de Estimação com o objetivo de desenvolver e promulgar normas que refletissem as melhores práticas; estas tendem a seguir uma abordagem baseada em regras.
Emirados Árabes Unidos
Nos Emirados Árabes Unidos, a estimativa imobiliária é licenciada e regulada pela Agência Reguladora da Habitação, com sede no Dubai. As estimativas são realizadas por funcionários municipais e são reguladas, ou até mesmo pelo próprio Departamento de Terras do Dubai (Dubai Land Department), órgão estatal de gestão das terras do emirado.
Rússia
Na Rússia, a profissão surgiu no primeiro semestre de 1990 e representou uma ruptura definitiva com a antiga prática dos especialistas em preços de sectores específicos e com as atividades das autoridades reguladoras de preços na União Soviética. Atualmente, a estimativa de imóveis, como é designada, é uma especialização dentro da "profissão de estimativa" de propósito geral, que funciona num modo de autoregulação supervisionado por organizações profissionais autoreguladas de estimadores (OPAs), ou seja, entidades públicas de supervisão estabelecidas ao abrigo de disposições de legislação específica, que podem ser comparadas, em termos gerais, a sindicatos profissionais. A principal é a Sociedade Russa de Estimativa, fundada em 1993 e que atualmente supervisiona cerca de metade dos membros da profissão de estimativa. Entre os seus mais de 6.000 membros, uma grande maioria são estimadores de imóveis, atuando também como estimadores de negócios e de ativos intangíveis. Estas últimas categorias de estimadores podem também avaliar imóveis, embora os profissionais de estimativa tendam a especializar-se. No final de 2016, tornou-se obrigatório que os estimadores passassem por um processo de certificação estatal para comprovar a sua competência, cujos detalhes, como a especialização ou outros aspetos, ainda têm de ser definidos.
