Bolha imobiliária
A bolha imobiliária ou bolha de propriedade é um tipo de bolha especulativa económica que ocorre periodicamente nos mercados imobiliários locais ou globais e que ocorre normalmente após um boom imobiliário ou uma redução das taxas de juro. Um boom imobiliário é um rápido aumento do preço de mercado de imóveis, como a habitação, até atingirem níveis insustentáveis e depois declinarem. Este período, que antecede o acidente, é também conhecido por espuma (froth). As questões sobre se as bolhas imobiliárias podem ser identificadas e prevenidas, e se têm um significado macroeconómico mais amplo, são respondidas de forma diferente pelas escolas de pensamento económico, como detalhado abaixo.
A especulação imobiliária é um fenómeno complexo com diversas causas, que vão desde fatores económicos e sociais a mudanças de mercado e políticas governamentais. Estas causas interagem entre si, criando um ambiente propício à especulação imobiliária. Em primeiro lugar, um dos principais impulsionadores da especulação imobiliária é o desequilíbrio entre a oferta e a procura. Quando a procura de habitação supera a oferta disponível, os preços tendem a subir. Isto pode ocorrer devido ao crescimento populacional, à urbanização e à imigração para as áreas urbanas (êxodo rural), onde a oferta de habitação não consegue acompanhar o aumento da procura. Nestas circunstâncias, os especuladores imobiliários aproveitam a escassez de habitação e compram imóveis com a expectativa de os venderem a um preço mais elevado no futuro. Outro fator importante é a disponibilidade de financiamento. Em muitos casos, os especuladores imobiliários recorrem a empréstimos ou créditos para adquirir imóveis. Se os empréstimos forem fáceis de obter e as taxas de juro forem baixas, cria-se um ambiente propício à especulação. Os especuladores podem obter financiamento para comprar vários imóveis e esperar que os preços aumentem antes de os venderem. No entanto, isto também cria bolhas imobiliárias e aumenta o risco de uma crise financeira se os preços caírem.
A especulação imobiliária pode ter uma série de consequências significativas, tanto a nível económico como social, que afetam as comunidades e a sociedade em geral. Estas consequências surgem geralmente quando a especulação imobiliária se descontrola e os preços dos imóveis disparam. Uma das consequências mais evidentes da especulação imobiliária é a crescente dificuldade de acesso à habitação pública. Quando os preços dos imóveis disparam, muitos indivíduos e famílias são excluídos do mercado imobiliário. Isto leva a problemas de aumento dos sem-abrigo e aumentar o fosso entre aqueles que podem comprar ou arrendar uma casa e aqueles que não podem. A especulação imobiliária contribui para a segregação socioeconómica, uma vez que as áreas urbanas que se tornam mais atrativas para os investidores tendem a expulsar os residentes de baixos rendimentos, gerando deslocações e desequilíbrios na composição demográfica dos bairros.
Existe uma estreita relação entre a especulação financeira e a especulação imobiliária, uma vez que ambas as práticas partilham características e se influenciam mutuamente na esfera económica. Em primeiro lugar, tanto a especulação financeira como a especulação imobiliária baseiam-se na antecipação de alterações de preços e na procura de lucros através de operações de compra e venda de ativos. Os especuladores financeiros procuram tirar partido das flutuações nos preços de ações, obrigações, moedas ou outros instrumentos financeiros, enquanto os especuladores imobiliários concentram-se na compra e venda de propriedades com o objetivo de lucrar com a valorização. Além disso, ambas as formas de especulação alimentam-se mutuamente. Por exemplo, os fluxos de capital e os investimentos especulativos no sector financeiro afetam os preços dos imóveis. Quando os investidores procuram retornos mais elevados nos mercados financeiros, desviam fundos de investimentos imobiliários, o que tem impacto na procura e nos preços dos imóveis. Por outro lado, as flutuações dos preços dos imóveis têm repercussões nos mercados financeiros, especialmente nas instituições financeiras expostas a empréstimos à habitação ou a investimentos no setor imobiliário.
Tal como acontece com todos os tipos de bolhas especulativas económicas, existem divergências sobre se uma bolha imobiliária pode ser identificada ou prevista e, eventualmente, prevenida. As bolhas especulativas são desvios persistentes, sistemáticos e crescentes dos preços reais em relação aos seus valores fundamentais. As bolhas imobiliárias podem ser difíceis de identificar, mesmo quando estão a ocorrer, devido à dificuldade de discernir o valor intrínseco dos imóveis. Tal como acontece com outras tendências económicas de médio e longo prazo, a previsão precisa de bolhas futuras tem-se revelado difícil. No mercado imobiliário, os fundamentos podem ser estimados a partir dos rendimentos do arrendamento (em que o mercado imobiliário é então considerado de forma semelhante às ações e outros ativos financeiros) ou com base numa regressão dos preços reais num conjunto de variáveis de procura e/ou oferta.
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Nas escolas de economia heterodoxa, por outro lado, as bolhas imobiliárias são consideradas de importância crítica e uma causa fundamental das crises financeiras e das crises económicas subsequentes. A perspectiva económica predominante é que os aumentos dos preços dos imóveis resultam em pouco ou nenhum efeito riqueza (efeito de saldos reais ou efeito Pigou), ou seja, não afetam o comportamento de consumo das famílias que não desejam vender. O preço da casa torna-se uma compensação pelos elevados custos implícitos de arrendamento pela propriedade. O aumento dos preços das casas tem um efeito negativo no consumo através do aumento da inflação das rendas e de uma maior propensão para poupar, dado o aumento esperado das rendas. Nas escolas de economia heterodoxa, nomeadamente a escola económica austríaca e a escola económica pós-keynesiana, as bolhas imobiliárias são classificadas como um exemplo das bolhas de crédito (pejorativamente, designadas por bolhas especulativas), porque os proprietários geralmente usam dinheiro emprestado para comprar propriedades, sob a forma de hipotecas. Defende-se então que estas provocam crises financeiras e, por conseguinte, económicas. Isto é primeiramente argumentado empiricamente – inúmeras bolhas imobiliárias são seguidas por crises económicas, e defende-se que existe uma relação de causa e efeito entre elas.
Na tentativa de identificar as bolhas antes de estas rebentarem, os economistas desenvolveram uma série de relações financeiras (ou rácios financeiros) e indicadores económicos que podem ser utilizados para avaliar se os imóveis numa determinada área estão avaliados de forma justa. Ao comparar os níveis atuais com níveis anteriores que se revelaram insustentáveis no passado (ou seja, levaram a ou pelo menos acompanharam crises económico-financeiras), é possível fazer uma estimativa fundamentada sobre se um determinado mercado imobiliário está a passar por uma bolha. Os indicadores descrevem dois aspectos interligados da bolha imobiliária: uma componente de avaliação e uma componente de dívida (ou alavancagem). A componente de avaliação mede o quão caras são as casas em relação ao que a maioria das pessoas pode pagar, e a componente de dívida mede o quanto as famílias se endividam ao comprá-las para habitação ou lucro (e também quanta exposição os bancos acumulam ao emprestar-lhes). Por exemplo, nos EUA um resumo básico do progresso dos indicadores de habitação para as cidades é fornecido pela Business Week.
Índices de preços da habitação
Os indicadores dos preços de imóveis são também utilizadas para identificar bolhas imobiliárias; estes são conhecidos como índices de preços da habitação (house price indices, HPI). Uma série notável de índices de preços da habitação (IPH) para os Estados Unidos são os índices Case-Shiller, concebidos pelos economistas americanos Karl Case, Robert J. Shiller e Allan Weiss. Tal como medido pelo índice Case-Shiller, os EUA experienciaram uma bolha imobiliária que atingiu o pico no segundo trimestre de 2006 (2º trimestre de 2006).
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Com a especulação imobiliária, um imóvel, urbano ou rural, estocado deixa de cumprir a sua função social, já que não é utilizado para fins habitacionais nem produtivos, mas apenas como reserva de valor (algo que pode ser usado para transferir poder de compra do presente para o futuro). No Brasil, o Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001) regulamentou os artigos da Constituição de 1988 sobre a função social da propriedade e da cidade, estabelecendo limites à especulação imobiliária e condicionando o direito de propriedade ao interesse coletivo, entendendo a cidade como produção social. Se um agente (pessoa, empresa ou grupo de pessoas ou empresas) forma estoques de terrenos ou edificações numa dada região, mantendo-os vazios ou subutilizados na expectativa de que seu preço aumente no futuro, hipoteticamente há uma redução artificial da oferta de imóveis, o que, segundo a lei de oferta e procura, tende a provocar uma elevação mais ou menos significativa dos preços de todos os imóveis daquela região. No momento em que esses estoques forem novamente colocados à disposição do mercado, o preço dos imóveis tenderá a voltar ao patamar anterior, se a demanda e demais fatores de formação de preço dos terrenos permanecerem constantes. No entanto, se houver um aumento significativo da demanda por imóveis (para fins habitacionais produtivos) em razão de mudanças significativas nos atributos de localização dos imóveis da região (melhoria das condições de acessibilidade ou implantação de um grande equipamento, tal como um aeroporto, por exemplo) os preços dos imóveis da região tendem a alcançar patamares mais elevados do que antes da retenção dos estoques de terrenos e edificações. Nesse caso, o especulador ganha a aposta, apropriando-se da valorização decorrente das novas vantagens locacionais dos imóveis.
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O conceito de bolha especulativa tem sido frequentemente observado no mercado de valores mobiliários. À primeira vista, o setor imobiliário parece ser um ativo menos suscetível a esta dinâmica especulativa, devido a diversas características intrínsecas. De facto, os custos de transação são muito elevados e representam, frequentemente, uma parcela significativa do valor do imóvel, o que poderá limitar a sua natureza especulativa. Além disso, o mercado imobiliário é frequentemente caracterizado como relativamente ilíquido em comparação com os mercados financeiros. No entanto, cumpre determinadas condições que o tornam suscetível a bolhas especulativas. Além disso, os mercados imobiliário e financeiro estão frequentemente interligados: uma bolha imobiliária é exacerbada por uma bolha financeira e vice-versa, como ocorreu na Europa já na década de 1860 ou durante a bolha financeira e imobiliária japonesa da década de 1980.
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Compreender os Mecanismos Económicos e as Expectativas Psicológicas
Acredita-se que a psicologia desempenha um papel fundamental nas flutuações rápidas e drásticas dos preços dos imóveis. O estudo de Karl Case sobre a bolha imobiliária em Boston na década de 1990 fornece inúmeras informações: nem as alterações no crescimento populacional, no emprego, nos salários, nos custos de construção, nas taxas de juro, nem os impostos sobre a propriedade podem explicar a explosão de preços observada. No entanto, uma experiência conduzida pelos economistas Karl Case e Robert Shiller demonstrou empiricamente a influência dos fenómenos psicológicos. Em maio de 1988, 3.870 famílias americanas foram entrevistadas sobre os seus sentimentos em relação aos recentes desenvolvimentos no mercado imobiliário em cinco cidades diferentes. Os cinco mercados imobiliários são caracterizados por estados fundamentalmente diferentes: em expansão em São Francisco e Anaheim, na Califórnia; a sofrer correção após uma bolha em Boston; e estável em Milwaukee. Quando questionados sobre se "os preços dos imóveis estão a explodir e se, ao comprarem agora, não conseguirão comprar uma casa mais tarde", 74% responderam afirmativamente na Califórnia, 40,8% em Boston, apesar do mercado em queda, e 28% em Milwaukee. O estudo conclui que os mitos se desenvolvem e espalham principalmente nos mercados em alta, com as relações individuais a desempenharem um papel dominante. Além disso, os investidores têm frequentemente um conhecimento limitado dos fundamentos económicos, e as expectativas, juntamente com os factores psicológicos, desempenham um papel importante na determinação do preço que as pessoas estão dispostas a pagar pelos imóveis.
Mitos e Psicologia
Existem muitos mitos sobre o mercado imobiliário, e estão bastante difundidos. Eis alguns exemplos referentes ao mercado imobiliário: Com base no trabalho da economia comportamental, Robert Shiller acredita que estes mitos se retroalimentam através das interações interpessoais e do discurso veiculado pelos media.
Estados Psicológicos e Bolhas Especulativas
A figura ao lado, da obra do professor e economista Jean-Paul Rodrigue, sugere a existência de quatro fases distintas que caracterizam o estado psicológico dos investidores durante uma bolha especulativa. A primeira fase é oculta e corresponde ao momento em que investidores relativamente cautelosos, mas bem informados, tomam posições. A segunda fase, de entusiasmo, é seguida pela atenção dos media, caracterizada por um afluxo de investidores cada vez menos informados, com menor probabilidade de compreender todos os mecanismos de avaliação do mercado. A terceira é a chamada fase de mania, o pico da bolha especulativa, onde o simples facto de os preços estarem a subir é suficiente para atrair investimentos maciços de especuladores que recorrem a dívidas massivas: os investidores informados e institucionais preferem geralmente retirar-se do mercado. O ponto mais alto é frequentemente associado ao surgimento de discursos que justificam o aparecimento de novos paradigmas destinados a justificar a persistência de um patamar elevado. A fase final, conhecida como fase de rutura, é caracterizada pela falência dos investidores mais endividados que abusaram do efeito de alavancagem, enquanto os investidores esclarecidos geralmente lucram com as liquidações.
